Die Mietkaution in Österreich - das sollten Sie beachten

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Die Mietkaution in Österreich – ein Überblick

Treten Sie in das Mietverhältnis für ein Haus, eine Wohnung oder einen Altbau, ist der Vermieter berechtigt, neben der Miete eine Mietkaution zu verlangen. Das Geld dient ihm als finanziellen Ausgleich für einen Schaden, der durch den Mieter verursacht wurde, wenn dieser die Forderung nicht begleicht.

Als Mietkaution kommen drei Formen in Betracht. Neben einer Barkaution oder per Überweisung können Sie die Miete auch durch eine Garantieversprechen erbringen.

Hinsichtlich der Höhe der Mietkaution kann der Vermieter nicht verfahren, wie er möchte. Er muss abwägen, ob es sich um einen Neubau handelt oder Sie eine Altbaumiete vereinbart haben. Auch der Zustand und die Einrichtung spielen eine Rolle bei der Bemessung der Kautionshöhe.

Sollte die Mietkaution zu hoch sein, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, sich zu wehren.

Ihren Vermieter trifft die Verpflichtung, das Geld gewinnbringend auf einem Sparbuch anzulegen und die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurückzuzahlen. Auf der anderen Seite steht dem Vermieter das Recht zu, die Kaution einzubehalten, wenn der Mieter nachweislich einen Schaden an dem Mietobjekt verursacht hat, für den er nicht die Verantwortung übernimmt.

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Ist die Forderung einer Mietkaution berechtigt?

Jeder Vermieter ist berechtigt, bei der Vermietung einer Wohnimmobilie eine Kaution zu vereinbaren, die sein Ausfallrisiko abdeckt. Stellt er nach dem Auszug eines Mieters fest, dass in der Wohnung ein Schaden – z.B. durch Schimmelbefall oder zerstörte Gegenstände entstanden ist – kann er den Verursacher zur Begleichung des Schadens heranziehen. Steht der Mieter nicht für die Forderung des Vermieters ein, bleibt der Vermieter auf seiner Forderung sitzen und muss aus eigener Tasche für die Begleichung des Schadens aufkommen. Hat er in dem Mietvertrag eine Mietkaution vereinbart, ist er berechtigt, die Kaution einzubehalten und die Schaden von diesem Geld zu ersetzen.

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Für die Erhebung einer Mietkaution kann ein Vermieter sich nicht auf eine Regelung im österreichischen Recht beziehen. Für den Mieter gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution. Es gilt das Gesetz der freien vertraglichen Vereinbarung. Wurde zwischen dem Vermieter und dem Mieter die Zahlung einer Kaution beschlossen, muss diese auch in der vereinbarten Höhe geleistet werden. Bei der Erstellung des Mietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass alle relevanten Details zur Kaution in dem Vertrag aufgeführt werden. Um spätere Unklarheiten zu vermeiden, sollte daher unbedingt geklärt werden, in welcher Form die Kaution erbracht werden soll, wie hoch die Kaution ist, wann sie spätestens vom Vermieter zurückgezahlt werden muss und in welchen Fällen er berechtigt ist, die Kaution einzubehalten.

Kann der Vermieter nachträglich auf die Zahlung einer Kaution bestehen?

Nein. Stellt ein Vermieter nach Unterzeichnung des Mietverhältnisses fest, dass der Mieter seinen monatlichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, ist er nicht dazu berechtigt, im Nachhinein eine Kaution verlangen.

Ebenso ist es bei einem vorzeitigen Auszug des Mieters nicht möglich, die noch ausstehenden Mieten mit der gezahlten Kaution zu verrechnen.

In welcher Form kann die Mietkaution bezahlt werden?

In der Regel wird die Mietkaution bei Abschluss des Mietvertrages übergeben oder von dem Mieter auf ein Mietkonto des Vermieters überwiesen.

Das Geld für die Kaution kann auch auf einem Sparbuch angelegt werden. Für die Freigabe des Geldes an den Vermieter muss der Mieter eine Verpfändungserklärung abgeben. Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Vermieter darüber die Verfügungsgewalt. Läuft der Mietvertrag aus, muss er das Sparbuch wieder an den Mieter zurückgeben. Auch über diese Rückgabeverpflichtung sollte ein Mietvertrag Auskunft geben können.

Die Kaution für ein Mietverhältnis kann durch Vereinbarung einer Garantie getroffen werden. Die Garantie über die Zahlung der Mietkaution wird z.B. von einer Bank oder einem Kreditinstitut gegeben. Es kommt auch eine dritte Person als Bürge in Betracht, wenn er von dem Vermieter akzeptiert wird.

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Wird eine Bank in die Garantieverpflichtung eingebunden, muss der Mieter für die Bereitstellung eine Gebühr bezahlen. Hat er diese entrichtet, ist er von der Zahlung der Kaution an den Vermieter befreit.

Stellt sich während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Schaden heraus, den der Mieter zu verantworten hat, kann er sich mit seiner Forderung an die garantiegebende Bank wenden. Das Kreditinstitut kommt für den Schaden auf und holt sich das Geld vom Mieter zurück. Ein Vermieter ist aber nicht dazu verpflichtet, dieser Kautionsvereinbarung zuzustimmen.

Wie hoch darf eine Mietkaution in Österreich sein?

Ein Vermieter ist nicht berechtigt, eine überhöhte Mietkaution zu verlangen. Bei der Berechnung der Mietkaution muss er berücksichtigen, welchen Wert die Wohnung und die darin enthaltenen Einrichtungsgegenstände haben. In der Praxis hat sich eine Kautionshöhe von drei Brutto-Monatsmieten durchgesetzt. Durchsetzbar wären aber auch sechs Brutto-Monatsmieten. Kann der Vermieter ein spezielles Sicherheitsinteresse für die vermietete Wohnung nachweisen, ist es im Einzelfall auch möglich, eine höhere Mietkaution zu vereinbaren. Ein spezielles Sicherheitsinteresse liegt z.B. vor, wenn sich in der Wohnung oder in dem Haus sehr wertvolles Mobiliar befindet, das mitvermietet wurde. Erkennt der Mieter im Nachhinein, dass das wertvolle Mobiliar sich doch nicht in der Wohnung befindet, kann er die überhöhte Mietkaution von dem Vermieter zurückverlangen.

Bei Barzahlung oder Überweisung muss die Kaution nicht zwingend in einer Summe bezahlt werden. Werden Sie sich mit dem Vermieter einig, kann für die Zahlung der Kaution eine Ratenzahlung vereinbart werden.

Was kann der Mieter gegen eine zu hohe Mietkaution unternehmen?

Zu hoch ist eine Kaution, wenn sie den Wert von sechs Brutto-Monatsmieten übersteigt. Kommen noch weitere Faktoren hinzu – die Kaution ist bezahlt und fällt unter die Vorschriften des österreichischen Mietrechtsgesetzes – könnte der Verdacht aufkommen, dass es sich um eine sogenannte »schwarze Ablöse« handelt. Bei dieser Form der Ablöse bekommt der Mieter die Wohnung nur, wenn er zur Zahlung der überhöhten Summe bereit ist.

Stellt ein Vermieter eine solche Forderung, ist diese nicht nur überhöht, sondern auch illegal. Der Mieter, der die Zahlung geleistet hat, ist berechtigt, diese zurückzuverlangen. Für sein Recht räumt der österreichische Gesetzgeber dem Mieter eine Frist von zehn Jahren ein. Fristbeginn ist der Zeitpunkt, in dem die überhöhte Mietkaution geleistet wurde. Um sein Recht durchzusetzen, sollte der Mieter sich an einen Rechtsanwalt wenden, der eine Kompetenz im Mietrecht hat.

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Um Problemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, sollten die Forderung und die Zahlung genaustens von dem Mieter dokumentiert werden. Hierzu gehören der Vermerk der Vereinbarung in dem Mietvertrag und ein Quittungsbeleg, mit dem sich die Zahlung der Kaution nachweisen lässt.

Verzichtet der Mieter auf die Nachweise, die die Vereinbarung und die Zahlung der Miete belegen, hätte er später keinen Beweis in der Hand, mit dem er das Geld von dem Vermieter zurückverlangen könnte.

Welche Verpflichtungen treffen den Mieter bezüglich der Kaution?

Der Vermieter kann die Kaution nicht verlangen, ohne weitere Verpflichtungen zu erfüllen. Das vereinnahmte Geld übergibt der Mieter ihm nicht zur freien Verfügung. Nach Erhalt der Kaution muss der Vermieter zwei Bedingungen erfüllen:

Gewinnbringende Anlage auf einem separaten Konto

Die Mietkaution muss getrennt von dem anderen Vermögen des Vermieters angelegt werden. Es spricht z.B. nichts dagegen, dass der Vermieter ein separates Kautionskonto anlegt, auf dem sich die Kautionen aller seiner Mietobjekte befinden.

Die Kaution muss außerdem gewinnbringend angelegt werden. Der vereinbarte Zinsertrag sollte mindestens den Konditionen einer Spareinlage entsprechen.

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter den Nachweis erbringen, in welcher Form und zu welchen Konditionen er die Kaution angelegt hat. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter zudem verpflichtet, den Zinsertrag der Kaution an den Mieter weiterzugeben.

Unverzügliche Rückzahlung

Das österreichische Mietrechtgesetz verpflichtet den Vermieter zur unverzüglichen Rückzahlung der Kaution, sobald das Mietverhältnis beendet wurde. Dies bedeutet, der Vermieter muss umgehend überprüfen, ob die freigewordene Wohnung einen Schaden enthält. Stellt er nach der Wohnungsübergabe keine Mängel fest, muss er die Kaution inklusive der erhaltenen Zinsen an den Mieter zurückzahlen.

Kann der Vermieter jedoch einen Schaden belegen und nachweisen, dass dieser von dem Mieter verursacht wurde, ist er berechtigt, die anteilige Kaution zurückzubehalten. Keinesfalls darf der Vermieter darauf bestehen, die Kaution komplett einzubehalten.

Verweigert Ihr Vermieter die Rückzahlung der Kaution, obwohl Sie die Wohnung oder das Haus in einem mängelfreien Zustand übergeben haben, suchen Sie sich fachlichen Rat. Ein Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt Sie, wenn Sie Ihre berechtigten Ansprüche gegen den ehemaligen Vermieter durchsetzen möchten.

Wann kann der Vermieter die Kaution einbehalten?

Viele Vermieter suchen nach einem Vorwand, um sich vor der Rückzahlung der Mietkaution zu drücken. Den meisten Mietern ist nicht bewusst, dass die meisten Forderungen bei einer juristischen Auseinandersetzung gar nicht durchgesetzt werden können. Es gibt jedoch zwei Gründe, die dem Vermieter erlauben, die Mietkaution einzubehalten:

Der Vermieter entdeckt Mängel am Mietobjekt

Dem Mieter einer Wohnung kann nicht jeder Schaden in einer Mietwohnung oder einem Miethaus angelastet werden. Einige Beeinträchtigungen entstehen allein dadurch, dass die Wohnung sich im Laufe der Zeit abnutzt. Dies kann gerade dann passieren, wenn das Mietverhältnis über mehrere Jahre besteht. Nichtsdestotrotz ist ein Mieter dazu verpflichtet, eine Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in welchem er sie übernommen hat. Kleinere Dellen am Mobiliar oder in der Wand fallen unter die »Rubrik« jahresbedingte Abnutzung.

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Stellt der Vermieter jedoch fest, dass ein Küchenschrank oder das Sofa im Wohnzimmer so stark beschädigt sind, dass sie für eine erneute Vermietung nicht mehr verwendet werden können, kann er Schadenersatz geltend machen und für die Erfüllung seiner Forderung auf die Mietkaution zurückgreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass er den Beweis erbringt, dass der Schaden durch den Mieter verursacht worden ist.

Der Mieter ist seinen Verpflichtungen für einen längeren Zeitraum nicht nachgekommen

Ein Vermieter kann auch auf die Einbehaltung der Miete bestehen, wenn ein Mieter über längere Zeit (z.B. mehrere Monate) seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, die ausstehende Miete mit der verzinsten Mietkaution zu verrechnen.

Welche Rechte hat ein Mieter, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückgibt?

Weigert sich der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Kaution, denken viele Mieter darüber nach, die Wohnung abzuwohnen. Ratsam ist diese Idee jedoch nicht. Wohnt ein Mieter eigenmächtig die Wohnung ab, ist der Vermieter berechtigt, ihn durch eine Räumungsklage auf die Straße zu setzen.

Empfehlenswert ist es dagegen, den Rat eines auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts zu suchen. Von dem Fachmann können die geschädigten Mieter erfahren, welche Möglichkeiten Sie haben, die gezahlte Kaution auf dem Rechtsweg zurückzuerhalten.

Hinsichtlich der Verjährung braucht ein Mieter sich keine Sorgen zu machen. Der Mieter hat 30 Jahre lang Zeit, sich die Mietkaution von dem Vermieter zurückzuholen.

Für einen möglichen Gerichtsprozess ist es von Vorteil, wenn der Mieter zuvor so viele Beweise wie möglich gesichert hat. Zu den beweiskräftigen Argumenten zählen z.B. das Wohnungsübergabeprotokoll, eine Quittung, die die Zahlung der Kaution belegt und Fotos, die dokumentieren, wie die Wohnung nach dem Einzug und vor dem Auszug ausgesehen hat.

Was Sie noch zum Thema Mietkaution wissen sollten

Bei dem Auszug aus der Wohnung muss der Mieter darauf achten, dass er diese in einem ordnungsgemäßen Zustand übergibt. Im besten Fall übergibt der Mieter die Wohnung in dem Zustand an den Vermieter zurück, in dem er sie vorgefunden hat. Die Wohnung sollte darüber hinaus besenrein sein. Außer den angemieteten Möbelstücken sollten sich im Wohnungsinneren keine anderen beweglichen Gegenstände mehr befinden. Das vermietete Mobiliar sollte sich bei der Übergabe an dem Platz befinden, an dem der Mieter es bei seinem Einzug vorgefunden hat.

Eine gewöhnliche Abnutzung kann der Vermieter dem Mieter nicht anlasten. Stellt er in der Wohnung z.B. Bohrlöcher fest, die aufgrund der Montage eines Küchenschrankes entstanden sind oder macht er Verfärbungen des Bodenbelags aus, die auf die Sonneneinstrahlung in das Haus zurückzuführen sind, darf er die Mietkaution nicht einbehalten.

Eine Ausmalverpflichtung der Wände kann der Vermieter einem Mieter nur dann auferlegen, wenn dieser die Wände über das Maß der gewöhnlichen Ausnutzung benutzt hat. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mieter eine ursprünglich weiße Wand schwarz angemalt hat.

Kommt es im Einzelfall zum Streit über die Ausmalverpflichtung, kann der Rat eines im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts eine gute Unterstützung bieten.

Probleme mit der Mietkaution? – Suchen Sie Rat bei einem Anwalt für Mietrecht

Die Kompetenz eines sachkundigen Rechtsanwalts bietet Ihnen nicht nur Hilfe bei dem Streit über die Ausmalverpflichtung oder die Frage, wann eine Wohnung besenrein ist.

Der Anwalt steht Ihnen bei allen Fragen zum Mietrecht und zur Mietkaution mit Rat und Tat zur Seite. Suchen Sie ihn auf, wenn Ihr Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages auf die Zahlung einer Kaution besteht oder diese über die zulässige Höhe hinausgeht.

Der Fachmann unterstützt Sie auch, wenn Ihr Vermieter sich nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Angabe eines triftigen Grundes weigern sollte, Ihnen die Mietkaution inklusive eines Zinsbetrages zurückzuzahlen.

Konsultieren Sie einen auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt auch, wenn Sie erfahren möchten, welche Belege Sie für den Nachweis vorbringen sollen, dass Sie eine überhöhte Zahlung für die Mietkaution geleistet haben.

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